上海三中院：预告登记具有破产保护效力
2024-08-13 16:01:35 人气：220
上海市第三中级人民法院（2024）沪03民终37号“某某有限公司与程某其他与破产有关的纠纷二审案”
虽然案涉房屋未完成权利登记，但其作为企业资产亦面临重整、转让、续建等方式处置，事实上，管理人亦在做处置该部分资产的计划。权利人按约支付了全部房屋价款，并在2014年取得了案涉房屋的预告登记。鉴于预告登记具有破产保护效力，即便是不动产权利人陷于破产，其仍可对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现，故债务人请求注销预告登记及备案登记的诉请难以支持。
某某公司1向一审法院起诉请求：1.判令解除某某公司1与程某就上海市嘉定区1-2层房屋签署的《上海市商品房预售合同》（合同号：201XXXXXXXXX）；2.判令注销《上海市商品房预售合同》（合同号：201XXXXXXXXX）的备案登记；3.判令注销上海市嘉定区1-2层房屋在不动产登记簿上的预告登记（登记证明号：嘉201XXXXXXXXX）。
一审法院认定事实：2011年12月28日，程某与某某公司1签订《上海市商品房预售合同》（合同编号：201XXXXXXXXX），并办理网上备案登记。合同约定：程某向某某公司1购买上海市嘉定区的店铺，房屋总价为人民币1,049,434元（币种下同）。合同还对房款支付、房屋交接、办理过户登记、违约责任等事项进行了约定。除上述预售合同之外，当日，程某与某某公司1还就上海市嘉定区爱特路《爱德佳苑》99号、101号、105号、107号、109号、111号六套店铺也签订了预售合同，即程某共向某某公司1购买了七套店铺，合同约定的房价总计为7,399,997元。上述合同签订后，程某支付了全部购房款。2014年1月7日，程某取得案涉房屋的上海市房地产登记证明（预告登记），登记证明号为嘉201XXXXXXXX。
因某某公司1未能按约交付案涉房屋，程某曾向嘉定法院起诉，要求某某公司1交付房屋、协助办理过户登记以及支付逾期交房违约金。2019年12月20日，嘉定法院作出（2019）沪0114民初2131号民事判决书。该判决认定：案涉预售合同合法有效，程某已履行完毕付款义务。因某某公司1原因致使案涉房屋大产证尚未办理，未能按照预售合同约定期限交付房屋，某某公司1应按约承担逾期交房违约金。对于要求某某公司1协助办理房屋的诉请，该判决以“房屋目前尚未办理房地产初始登记，尚未取得大产证，不符合预售合同约定的房屋过户和交付条件”为由予以驳回，但明确程某可待案涉房屋取得大产证后再行主张。
2021年6月15日，本院裁定受理对某某公司1的破产清算一案，并于同日指定某某律师事务所1担任某某公司1临时托管人。2021年9月1日，本院裁定受理对某某公司4的破产清算一案，并于同日指定某某律师事务所1担任临时托管人。2022年3月9日，本院裁定对某某公司1、某某公司4进行实质合并破产清算，并于2022年3月10日指定某某律师事务所1担任某某公司1、某某公司4管理人，李某担任管理人负责人。
2021年10月9日，程某向某某公司1管理人申报了逾期交房违约金债权，并要求交付房屋、办理产证。2022年10月12日，某某公司1管理人向程某发出通知书，告知程某：案涉房屋未办理竣工验收，仍属于在建工程，现仍登记在某某公司1名下，属于某某公司1破产财产；另因某某公司1已被吊销营业执照，现已进入破产清算程序，案涉预售合同实际已无法履行，对于程某要求“交房、办产证”的请求无法满足。2022年10月19日，程某向某某公司1管理人补充申报：1.请求某某公司1管理人继续履行案涉预售合同，待符合条件后，完成不动产的变更登记，确保程某取得房屋所有权；2.请求将为程某办理过户及交房作为案涉房屋拍卖之竞买条件之一。
一审另查明：1.上海市第二中级人民法院在执行（2014）沪二中执字第397、398、399号案件中（申请人某某公司2、被申请人某某公司1），查封了包括案涉房屋在内的某某公司1的相关房屋。程某基于其系案涉房屋的预告登记权利人，向该院提起了案外人执行异议之诉，要求法院解除对案涉房屋的查封及其他已采取的执行措施并停止对案涉房屋的处分，案号为：（2016）沪02民初480、481、482号。2017年1月3日，上海市第二中级人民法院作出民事判决书，解除对案涉房屋的查封，并停止上述执行案件对案涉房屋的处分。
2.2016年10月11日，某某局作出行政处罚决定书，吊销了某某公司1营业执照。某某公司1状态现仍为吊销未注销。案涉房屋现仍未完成竣工验收，仍未取得大产证。
3.一审庭审中，某某公司1确认案涉房屋有人在使用，但因管理人尚未接管到案涉房屋，并不清楚具体使用人及使用情况。
二审法院对一审认定的事实予以确认
一审法院认为：双方就案涉房屋存在合法有效的预售房屋买卖合同关系，程某已按约履行了支付全部房屋价款的义务，并早在2014年就对案涉房屋办理了预告登记，系案涉房屋合法的预告登记权利人。某某公司1未按合同约定履行交付房屋、办理过户的义务，构成违约。本案的争议焦点在于某某公司1作为违约方是否有权解除案涉房屋预售合同。
某某公司1明确其诉请的请求权基础为《民法典》第五百八十条之规定，其认为案涉房屋至今尚未竣工验收，而其已进入破产程序且被吊销营业执照，案涉房屋预售合同项下过户办理产证义务在法律上和事实上均不能履行，该不能履行情形致使合同目的不能实现。程某则认为，在某某公司1破产情形下，仅能适用《企业破产法》之规定来行使合同解除权，而本案不符合《企业破产法》第十八条所规定的管理人得以行使合同解除权之情形；即便适用《民法典》第五百八十条之规定，本案也不符合该条所规定的“法律上或事实上不能履行”情形，而且案涉房屋已办理预告登记，依法具有破产保护效力。一审法院具体分析如下：
第一，关于法律适用。相较《民法典》而言，《企业破产法》属于特别法。然而只有在特别法与一般法规定不一致的情形下，才能排除一般法的适用而优先适用特别法。从法律规定来看，《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。该条规定赋予了破产情形下管理人对特定合同选择解除或继续履行的决定权。而《民法典》第五百八十条规定，有“法律上或者事实上不能履行”等除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。该条规定的是合同僵局情形下违约方特定情形下的解除权。可见，该两条规定是针对不同情形下、不同主体合同解除权问题的法律规范，并不存在绝对的适用冲突，不能完全以特别法之规定来排除一般法之规定的适用，故对程某关于本案不能适用《民法典》之规定的意见，因缺乏相应的依据，一审法院不予采信。
第二，关于案涉预售合同是否存在事实上或法律上不能履行致使合同目的无法实现情形，某某公司1作为违约方能否解除案涉预售合同。一审法院认为，首先，案涉房屋虽未完成竣工验收，但实际上已在使用，具有较大价值，现某某公司1也尚未宣告破产，即便某某公司1已被吊销营业执照并进入破产程序，某某公司1管理人在破产清算程序中仍然有多种路径可以使程某取得房屋的合同目的得以实现，且并不存在违反法律规定的情形。某某公司1虽称案涉房屋属于破产财产，继续履行交房义务或者附过户条件处置资产均可能构成对程某的个别清偿，但因案涉房屋已办理预告登记，而预告登记具有破产保护效力，即在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。且某某公司1也未能提供充分证据证明就案涉房屋存在其他优先权足以对抗程某作为案涉房屋预告登记权利人的合法权利。故案涉预售合同并不存在事实上或法律上不能履行的情形。其次，《民法典》第五百八十条赋予违约方在合同僵局情形下的解除权，其目的是在于纠正利益失衡，平衡当事人之间的利益关系，以最终实现实质正义。违约方诉请解除合同应当符合主观上是非恶意的，继续履行合同对其显失公平，且守约方拒绝解除合同违反了诚信原则等条件。具体到本案，程某已向某某公司1支付了全部购房款，并办理了预告登记。案涉预售合同项下，某某公司1收取购房款的合同目的已完全实现，继续履行显然不存在对某某公司1显失公平，而解除合同将严重损害程某的利益。现程某作为守约方也并未主张立即交房、办理过户，只是要求在符合条件的情形下保障其取得案涉房屋的合法权利，并不存在违反诚信原则。此种情形下，某某公司1作为违约方无权诉请解除案涉预售合同。
最后，关于某某公司1主张注销合同备案登记及注销预告登记的诉请。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够办理不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。因某某公司1作为违约方无权解除案涉预售合同，案涉房屋的预告登记也并不存在任何失效的情形，程某仍系合法的预告登记权利人。现某某公司1主张注销案涉房屋的预告登记以及合同备案登记亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
二审法院认为：本案争议焦点是上诉人依据《民法典》第五百八十条之规定解除合同，并注销案涉合同的备案登记及案涉房屋的预告登记能否成立。上诉人认为案涉房屋未完工，属于在建工程，不符合交付条件，且上诉人事实上无法对案涉房屋续建完工，故案涉预售合同存在不能履行致使合同目的无法实现的情形，然双方在庭审中亦确认案涉房屋已完成基本施工，并已实际使用，虽然案涉房屋未完成权利登记，但其作为企业资产亦面临重整、转让、续建等方式处置。事实上，管理人亦在做处置该部分资产的计划，一审法院也已作详细分析阐述，本院不再赘述，故上诉人所称的上诉理由，本院不予采信。
本案中，双方于2011年12月订立《上海市商品房预售合同》，并办理网上备案登记。后被上诉人按约支付了全部房屋价款，并在2014年取得了案涉房屋的预告登记。鉴于预告登记具有破产保护效力，即便是不动产权利人陷于破产，其仍可对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现，故上诉人请求注销预告登记及备案登记的诉请，本院难以支持。
裁判要旨：预告登记具有破产保护效力，即在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。原告对双方未进行本登记已作出解释并提供了初步证据，被告虽主张案涉房屋的预告登记已失效情形，但未提供证据证明曾通知原告办理本登记、逾期办理本登记的过错在于原告一方，故认定原告仍系案涉房屋合法的预告登记权利人。现预告登记权利人要求办理过户登记，应予以支持。